您所在的位置:红商网·新零售阵线 >> 好公司频道 >> 正文
华发年底151亿元激进拿地 现36.8亿短债偿还缺口

  2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

  跑马圈地与举债狂奔之后,华发总资产和规模在六年间实现了快速增长。

  踩着2019年的尾巴,华发又在公开土地市场以近82亿元拿下5宗地块。

  这家珠海国企的表现让业界侧目,一方面,华发上半年拿地谨慎土储获取不如往年;另一方面,年末开启拿地模式接连扫下多宗地的表现,与2018年及2017年等年份几乎如出一辙。

  与此同时,短期密集拿地的背后,是华发2019年销售规模取得了“跨越式”的增长。

  观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,华发2019年全年实现销售金额约922.7亿元(2018年为582亿),虽然未完成预设的1100亿目标,但距离千亿关口仅一步之遥。

  年底“跑马”

  年末集中纳储是华发的常规操作,在其他房企钱包紧张谨慎下手时“反其道而行”。

  2019年12月31日,华发一日内分别在苏州和绍兴以81.89亿元拿下5宗地块。如果算上11月获得的土地储备,短短两月内就斥资151亿元在7个城市拿下了12宗地块,与2018年全年157亿元拿地金额相差无几。


  数据来源:观点指数整理

  无独有偶,同样于2018年12月13日,华发一日内在武汉以52.7亿元拿下2宗地块,同时斥资35亿元摘牌珠海十字门城建有限公司挂牌的50%股权,获得16万平方米地块。再加上11月竞得的地块,华发2018年年底前两个月内共斥资113亿元扩储。


  备注:2013年和2014年计容建面数据未披露

  数据来源:企业公布、观点指数整理

  不难发现,华发大举拿地的区域早已不局限于大本营珠海,而是将触角延伸至发展潜力较大的一二线热门城市,这在华发近几年的扩张中具有重要作用。

  复盘华发拿地史,自2008年起正式迈出全国化第一步,先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市进行布局。不过,对于重点的一二线城市,鲜有涉足。

  2014年后,华发战略规划逐渐显示,这家珠海房企已经意识并尝试弥补过去布局所存在的缺陷,提出巩固珠海区域市场地位同时,加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度。

  从这一年开始,华发频频在上海、广州和武汉等一二线城市跑马圈地,甚至不惜以“地王”价格拿地。其中,令人关注的是2015年一年内就先后拿下了四个“地王”。

  2015年3月20日,华润华发联合体以70.52亿元竞得上海闸北地块,楼面价3.49万元/平,刷新当年总价地王;2015年6月3日,华润华发联合体又以87.95亿再夺上海闸北地块,楼面价3.8万元/平方米,刷新自身创下的总价纪录,两块地累计成交158.45亿元。

  2015年6月30日,武汉,华发先以15.8亿元竞得青岛路旧改地块,楼面价1.30万元/平方米,超过2013年越秀创下的1.26万元/平方米纪录;随后,再以40.05亿元竞得二七滨江地块中拆分出的住宅地块,楼面价1.34万元/平方米,再次刷新单价纪录,溢价率高达105.38%。

  在各大城市一连串的高调扩张让华发一举成名,但2015年其拿地金额也飙升至全国扩张后最高值,以至于2016年华发拿地金额突然下滑至46.3亿元。当时,华发董秘侯贵明就曾对外解释,因为华发此前加杠杆比较高,所以不会再高杠杆拿地。

  事实证明,华发转向一二线的拿地策略显现出了成效,上述两宗上海宅地在2016年转化为了华发华润静安府项目,首次开盘一个半小时即宣告售罄,实收均价约8.8万/平方米,总销售额30亿元。

  同时,随着2015-2016年一二线城市和三四线城市房价相继上涨,华发在珠海之外布局的项目转化良好,并助推实现了销售额的快速增长。反而珠海在2017年因政策调控销量下降80%,导致全年销售额比2016年还低。

  值得注意的是,2018年华发华东区域首次超过大本营珠海区域,成为销售贡献最多的区域。数据显示,华东区域销售贡献最高达226.78亿元,其次为珠海区域销售金额为124.4亿元,华南和华中区域的销售额都超过了90.22亿元。

  从华发最近两月的拿地选择中不难发现,华东区域拿地金额高达119亿元,占总额将近80%。


  数据来源:企业公布、观点指数整理

  杠杆“摇摆”

  激进拿地的另一面显然是高杠杆和负债,虽然2019年华发有意识地控制杠杆率,但净负债率仍然处于较高水平。

  2019年三季报显示,华发净负债率为256%,但较2018年底的292.2%有所回落;持有货币资金253.86亿元,同比增长32.64%;短期借款约122亿元,同比下降3.6%;一年内到期的非流动负债168.66亿元,同比下降33.59%。

  从数据可以看出,通过降杠杆,华发短期负债呈下降趋势,但现金流仍未能完全覆盖短期债务,存在36.8亿短债偿还缺口。


   

  数据来源:企业公布,观点指数整理

  事实上,观察华发2019年尤其下半年来一系列融资动作可发现,其发行了大量债券用于偿还短期债务,虽然一些债券偿还期限并不算长,但仍然可以实现“借新还旧”目的。

2页 [1] [2] 下一页 

搜索更多: 华发






鱼丸游戏下载安卓 海南环岛赛彩票走势图 2012上证指数分析 湖南快乐十分走势图表一定牛 全球彩票app下载 浙江20选5精准预测 大乐透奖项规则 政府产业基金配资 浙江11选5前三直遗漏 安徽彩票快3走势图表 配资炒股中心 体彩七星彩有什么技巧 幸运赛车开奖网址 今天四川快乐12走势图 股票配资平台体验 河北十一选五每天走势图 pc蛋蛋特码