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新力控股:消失的高负债 少数股东权益激增7倍

  擎举着千亿目标,新力控股集团(02103.HK,以下简称“新力”)开始在土地市场频频发力。

  尤其进入4月以来,新力连续在江西大本营及温州夺地。先是月初以3.39亿元获得赣州一商用地;4月26日,联合上海泓翊房地产有限公司以1.74亿元在温州再下一城,溢价率29.8%。

  “长三角”虽不是目前新力土储最多的区域,却是新增最为迅猛的区域。2019年36个新增项目中,长三角就占了15个,接近新增项目的一半。而“分担风险”的合作开发模式,是目前新力的重要依赖,2019年近六成的销售都为合作方贡献。

  作为上市地产的新晋兵,新力在不久前公布了上市首年的第一份年报。业绩看上去相当漂亮,几乎都是翻倍的增长,最低涨幅也有1倍之多。2019年,新力完成914亿元销售额,离千亿规模只差临门一脚。

  除了狂飙突进的业绩,还有骤然下降的净负债率。乐居财经获悉,截至2019年末,新力净负债率为67%,同比下降170.9个百分点;相较于8个月前上市之初的310%,足足下降了243个百分点。净负债率是如何在短时间内极速下降的?之前的高负债又去了哪里?

  少数股东权益激增7倍

  蛰伏9年,新力成功赴港上市,头顶港股最年轻上市房企、赣系地产第一股的光环,一向低调的创始人张园林也被推到镁光灯下。

  之所以说张园林低调,是因为有关他的个人信息太少。但在发展新力上,他却并不低调,甚至还带着几分张扬。

  在一串串叠倍翻涨的数字中,其扩张野心表露无遗。2010年成立,五年时间就以45亿元销售额做到江西前三;2017年以457亿元销售额跻身全国50强;2018年初,新力创始人、董事长张园林更是提出“保800亿争1000亿”的目标。

  新力创立仅8年,张园林就筹划跻身千亿阵营。2019年,在拿到上市融资之后,新力扩张的步伐愈显急促,一年花费343亿元,新增了36个项目。

  扩张步调不减,净负债率却能大幅下降,这要得益于翻倍增长的少数股东权益。财报显示,2019年非控股权益为67.29亿元,同比增长723.95%。7倍多的规模增长,足见新力对合作开发的高度依赖。

  这从低于50%的权益销售比例也得以印证。在914.23亿元的合约销售中,归属集团权益的合同销售金额为451.09亿元,销售权益比仅为49.3%。

  这一占比远低于行业平均水平。根据克而瑞统计数据显示,2019年,TOP100房企销售权益比在75%左右,头部房企的权益占比多在50%以上。

  2019年少数股东权益67.28亿,较去年增加59.12亿元,而母公司拥有人所占权益的增幅为39.23亿元。一经对比,少数股东权益的增幅超过归母权益20多个亿,占总权益比例达到45.71%,比重几乎逼近母公司拥有人所占权益的54.83%。

  几近平分秋色的占比,在收益上却是大相径庭,可谓是一个天上,一个地下。2019年少数股东所占的溢利为5651万元,同比大减60%;而母公司拥有人所占的溢利却增长3倍有余,为19.58亿元。

  少数股东权益的大幅增长,没有换来正向回报,而且不增反减。数据显示,2019年新力归母权益为81.67亿元,归母净利润为19.58亿元,非控股权益为67.29亿元,非控股溢利为5651万元。少数股东权益是归母权益的80%以上,但利润却仅为归母净利润的2%。

  如此大的差距,再加上净负债率的猛降,难免让人产生“明股实债”的疑虑:一部分债务被隐藏到股权里了?

  联营、合营负债出表

  从江西迁都上海,张园林所觊觎的,不仅限于江西头部房企,而是全国一线阵营。

  土地收购方式多管齐下,新力的总权益面积增至1509万平方米,新增土储的区域也有意跳出江西,将重点投入到长三角、华中华西的高增长区域,2019年两地区的新增项目分别为15个、11个,占据新增项目的七成以上。

  土储加速扩充,给了新力进阶千亿的底气。2020年新力将销售目标定为同比增长20%,也就是销售额1069亿元。不过,从近两年的业绩增长来看,增长重任又要落在合作方身上。

  2018年、2019年新力的合约销售额分别为710.81亿元、9147.23亿元,而应占权益合约销售额则为346.81亿元、451.09亿元,公司贡献的比例均不及半,近六成的比例为合作方所拥有。

  在这合作方中,除了并表的少数股东之外,未能并表的联营、合营企业也是其重要的收入来源。相较于2018年,2019年少数股东权益激增7倍之多,飙升至67亿元,而联营合营的规模也增长有近两倍,从45.74亿元增至132.25亿元。

  2019年新力在联营企业、合营企业的投资为72.32亿元、59.93亿元,比2018年分别增长了65.24亿元、21.27亿元。在联营、合营规模扩增86.50亿元,增速近两倍的情况下,二者的回报也呈现158.33%的同比增长,基本保持同频震动。不过值得关注的是,联营企业在规模扩增9倍的情况下,利润未增反降,同比降幅19.2%。

  由于联营、合营企业的不并表,其负债情况无从得知。乐居财经从财报中获悉,2019年新力出售附属公司获得了超60倍的净收益,出售资产的力度不小。

  通过联营、合营,将负债出表,减轻了整体负债的压力,实实在在增加了净资产的厚度。2019年联营、合营的资产规模为132.25亿元,占非流动资产72%以上,而新力的净资产总额为148.96亿元,同比增长194.37%。

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