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蛋壳公寓:疯狂扩张难掩巨额亏损 融资成“瘾”暴露造血短板

  没有实力的疯狂,最为致命。

  对蛋壳公寓(DNK.N)而言,眼看它起高楼,眼看它历波折。作为今年1月份强势登陆纽交所的长租公寓新宠,蛋壳公寓上市后的路途并未变得更加顺畅。除疫情之外,解约风波、租户投诉、瑞幸财务造假等事件纷纷扰动,不断冲破蛋壳公寓上市后的美好幻想。

  首份业绩公告不尽人意 三年累积亏损超50亿元

  对蛋壳公寓来说,上市后的首份成绩单并不出色。

  3月25日,蛋壳公寓发布上市后的首份业绩公告。截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间,同比增长85.4%。其中,北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间,同比增长46.6%;其他城市的公寓数量近21.5万间,同比增长156.1%。

  由于业务扩张,蛋壳公寓2019年全年收入71.29亿元,同比增长166.5%。在蛋壳公寓的全年收入中,有九成来自租金收入,达64亿元。

  值得注意的是,2019年蛋壳公寓的租金成本由2018年的21.71亿元大增194.74%至63.99亿元,在整体营运开支中占62.3%。此外,加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用,蛋壳公寓在2019年的营业成本达到102.76亿元,比2018年的38.93亿元大增163.96%。

  由于持续的营业成本高于营业收入,蛋壳公寓已经连续三年处于净亏损状态。数据显示,2019年蛋壳公寓净亏损34.37亿元,净利润率为-48.2%;调整后的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为-19.22亿元,亏损率收窄3.5个百分点。

  据招股书显示,2017年-2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元。加上2019年度34.37亿元的净亏损,蛋壳公寓在过去三年累计亏损已突破50亿达到50.79亿元,且亏损态势连年走高。

来源:招股书、

来源:招股书、年报

  现金流方面,蛋壳公寓自披露数据以来,经营性现金流连续三年为负。据悉,蛋壳公寓2019年经营性现金流净额达-19.11亿元,远高于2017年的-1.15亿元与2018年的-11.64亿元。

来源:招股书、年报

来源:招股书、年报

  资本成激进扩张推手 资产负债率增至95.8%

  与众多行业相比,长租公寓行业堪称“碎钞机”,除了烧钱还是烧钱。蛋壳公寓身处其间,企图依靠融资,扩张版图,并形成规模效应。

  据蛋壳公寓招股书及公开资料显示,自2015年成立至上市前,蛋壳公寓实现5年7轮融资60多亿元。彼时,资本市场对蛋壳也是极尽支持。

  2019年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,本轮融资后,蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。即便在蛋壳公寓递交招股书之前,依然获得1.9亿美元的D轮融资。

  凭借资本市场的“青睐”,蛋壳公寓开启了激进扩张,目前其房源增速已经位居行业首位。但蛋壳公寓仿佛吹起了一个巨大的泡沫,房源不断增加的同时,也夹杂着三年50亿元的巨额亏损,当然还有公司激增的负债以及不断下降的盈利。

  在负债方面,期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元,同比增长54.48%,负债总额为86.26亿元,同比增长79.11%;资产负债率为95.78%,同比2018年增加了13.16个百分点,居行业高位。

来源:招股书、年报

来源:招股书、年报

  在长租公寓市场中,蛋壳公寓扮演着“二房东”的角色,其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价。这种盈利模式也注定了蛋壳公寓的痛点,即前期成本投入较大、回款周期较长。不同于房企旗下的长租公寓板块,蛋壳公寓并无其他业务能够反哺长租公寓,只能依靠一次又一次的融资拼命输血。

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